Эффективный возраст. Виды износа зданий

Нормативный срок службы термопластавтомата 15 лет. На основании проведенной экспертизы было установлено, что остающийся срок службы его равен 3 годам. Определить физический срок термопластавтомата.

Эффективный возраст определяется по формуле:

Тэф =Тн – Тост; Тэф = 15 - 3 = 12 лет.

По формуле вычисляем физический износ:

Фи = Тэф / Тн =12/15 = 0,8, т.е. 80%.

2. Нормативный срок службы персонального компьютера 4 года. Он был введен в эксплуатацию в декабре 1995 г. вследствие неполной загрузки и соблюдения условий эксплуатации эффективный возраст компьютера на 30% меньше хронологического. Определить физический износ компьютера в июне 1997 г.

Определяем хронологический износ возраст компьютера. С декабря 1995 г. до июня 1997 г. прошло 30 месяцев, т.е. 2,5 года.

Исходя из условия, определяем эффективный возраст компьютера:

100% - 30% 70%

Тэф = __________ х Тхр; Тэф = ____ х 2,5 = 1,75 года.

100% 100%

Физический износ определяем по формуле:

Фи = Тэф / Тн =1,75/ 4 = 0,44.

Определение износа методом экспертизы состояния

Бывшая в эксплуатации в течение 5 лет лесопильная вертикальная двухэтажная рама с шириной просвета пильной рамки 500 мм была капитально отремонтирована. По мнению двух экспертов, состояние пилорамы хорошее, по мнению одного эксперта – удовлетворительное. Определить физический износ пилорамы при условии, что весомость мнений экспертов одинаковая.

Хорошему состоянию объекта, по данным табл. 1, соответствует коэффициент износа 20-30%. Применяем среднее значение, т.е.

Фиl = Фи2 = 0,28.

Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа таблица 1

Состояние оборудования	Характеристика физического состояния	Коэффициент износа, %
Новое	Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии
Очень хорошее
Хорошее	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии
Удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др.
Условнопригодное	Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов
Неудовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов
Негодное к применению или лом	Оборудование, в отношение которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь.	97,5

При удовлетворительном состоянии коэффициент износа 40-60%, принимаем Фи3 = 0,50. Так весомость мнений экспертов одинакова, то

аi = а1 = а2 = а3 = 3 = 0,33

Отсюда получаем искомую величину:

Фи = 0,28 х 0,33 + 0,28 х 0,33 + 0,5 х 0,33 =0,35.

Определение износа методом снижения доходности

В таблице 2 представлены данные о работе термопластавтомата в 1996-1997 гг.

Расчет проводим с учетом неизменности цен в рассматриваемом периоде. Прибыль в I – II кварталах соответствует эксплуатации нового термопластавтомата (П0 = 150 млн. руб.), износ в III квартале 1996 г. определяем из зависимости Фи=По-Пt

Данные о работе термопластавтомата

150 - 144

Фи III кв = 150 = 0,04

150 - 142

Для IV квартала имеем: Фи IV кв = 150 = 0,05.

Пн – Пф 600 - 500

ΔП = ______ ; ΔН = ________ = 0,17.

Пн 600

Снижение надежности определяется по сокращению наработки на отказ:

Тн – Тф 500-300

ΔН = _______; ΔН = _______ = 0,40.

Тн 500

Физический износ определяется с учетом весомости потребительских свойств:

Фи = ΔПаn + ΔН ан; Фи = 0,17 х 0,6 + 0,40 х 0,4 =0,26.

Определение износа методом поэлементного расчета

Нормативный срок службы металлорежущего станка составляет 20 лет. Определить его физический износ исходя из данных, приведенных табл. 3.

Таблица 3.

Исходные данные для расчета износа

Себестоимость станка в целом составляет

сΣ = 45 + 10 + 10 + 5 =70 млн.руб.

Расчетный износ станины и корпусных деталей:

F1 = 10(45/70)(20/20)≈ 6%.

Аналогично для коробок скоростей и передач (F2), шпиндельной группы (F3) и электрооборудования (F4) имеем:

F2 = 60(10/70)(10/20) ≈ 4%;

F3 = 30(10/70)(5/20) ≈ 1%;

F4 = 20(5/70)(5/20) ≈ 0,5%.

Физический износ станка в целом:

Фи = F1 + F2 + F3 + F4; Фи = 6+4+1+0,5 ≈ 11,5%

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Нужно определить восстановительную стоимость специального шкафа для хранения деталей в обеспыленной среде. Шкаф был изготовлен по индивидуальному заказу и на рынке оборудования аналогов ему нет. Габаритные размеры шкафа 600 х 600 х 1800 мм.

Х 600 х 1800

Сп = 2461 х______________ = 3987 руб.

Х 400 х 2000

Необходимо определить восстановительную стоимость установки обеспыливания, предназначенной для создания обеспыленной воздушной среды в рабочей зоне, где собирается электронная аппаратура. Объект изготовлен по индивидуальному заказу и аналогов на рынке не имеет. Оценка производится на 1 января 1997 г.

Установка представляет собой коробчатую П-образную конструкцию, внутри которой устанавливается рабочий стол сборщика. Сверху по всей длине установки расположен блок обеспыливания, состоящий из фильтра грубой очистки, вентилятора и трех фильтров тонкой очистки. Блок обеспыливания фильтрует поступающий воздух и нагнетает его рабочую зону над столом сборщика. Задняя и передняя стенки установки имеют стеклянные панели. Внутри установки смонтирован светильник из двух люминесцентных ламп.

Основные параметры оцениваемой установки:

габаритные размеры, мм – 1870 х 920 х 2480;

общая масса, кг - 305;

1-0,24-0,03

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Метод капитализации прибыли

Определим стоимость установки для производства хлебобулочных изделий методом прямой капитализации, если:

чистый годовой доход D от использования установки 5000 долл.;

годовая ставка дисконта r = 0,25;

коэффициент амортизации kа = 0,26.

Стоимость установки равна:

D 5000

С= _____ = ________ = 9800 долл.

kа + r 0,26 +0,25

Определение износа методом эффективного возраста

Эффективная продолжительность - это расчет продолжительности для облигаций с встроенными опциями. Эта мера продолжительности учитывает тот факт, что ожидаемые денежные потоки будут колебаться по мере изменения процентных ставок. Эффективную продолжительность можно оценить с использованием измененной продолжительности, если связь со встроенными опциями ведет себя как облигация без опциона.

ВЫКЛЮЧЕНИЕ «Эффективная продолжительность»

Связь со встроенными опционами ведет себя как облигация без опциона, когда реализация встроенного варианта предложит инвестору никакой выгоды. Таким образом, денежные потоки безопасности не могут измениться с учетом изменения доходности. Например, если существующие процентные ставки составляли 10%, а облигация, подлежащая выкупу, выплачивала купон в размере 6%, облигация, подлежащая выкупу, будет вести себя как облигация без опциона, потому что не будет оптимальным для компании вызывать облигации и повторно выпускать их с более высокой процентной ставкой.

Эффективная продолжительность рассчитывает ожидаемое снижение цены облигации при повышении процентных ставок на 1%. Все остальные равны, чем дольше срок погашения облигации, тем больше ее эффективная продолжительность. Однако значение эффективной продолжительности всегда будет ниже, чем срок погашения облигации.

Пример расчета эффективной продолжительности

Формула для эффективной продолжительности содержит четыре переменные. Это:

P (0) = первоначальная цена облигации номинальной стоимостью $ 100

P (1) = цена облигации, если доходность должна была уменьшиться на Y процентов

P (2) = цена облигации, если доходность должна увеличиться на Y%

Y = оценочное изменение доходности, используемое для расчета P (1) и P (2)

Полная формула для эффективной продолжительности: Эффективная продолжительность = (P (1) - P (2)) / (2 x P (0) x Y)

В качестве примера предположим, что инвестор покупает облигацию на 100% и что облигация в настоящее время что дает 6%. Используя 10-процентное изменение доходности (0,1%), рассчитывается, что при снижении доходности этой суммы облигация оценивается в 101 доллар США. Также установлено, что, увеличив доходность на 10 базисных пунктов, цена облигации, как ожидается, составит 99 долларов США. 25. Учитывая эту информацию, эффективная продолжительность будет рассчитываться как:

Эффективная продолжительность = ($ 101 - $ 99. 25) / (2 x $ 100 x 0. 001) = $ 1. 75 / $ 0. 2 = 8. 75

Эта эффективная продолжительность 8,75 означает, что если будет изменение доходности в 100 базисных пунктов или 1%, то ожидается, что цена облигации изменится на 8. 75%. Это приближение. Оценка может быть уточнена путем факторизации эффективной выпуклости связи.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Уровень заработной платы;

Величина накладных расходов;

Затраты на оборудование;

Нормы прибыли строителей в данном регионе;

Рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

1.При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2.Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

§технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

§обоснование необходимости обновления действующего объекта;

§оценка зданий специального назначения;

§при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

§анализ эффективности использования земли;

§решение задач страхования объекта;

§решение задач налогообложения;

§при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1.Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3.Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5.Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6.Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.):

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Рис. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

базисно-компенсационный;

на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

3А. Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это совокупный накопленный износ объекта недвижимости. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Рис. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Известно четыре метода определения физического износа зданий и сооружений:

·нормативный (для жилых зданий);

·стоимостной;

·метод срока жизни;

·экспертный.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И – износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

·недостатки, требующие добавления элементов;

·недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

·сверхулучшения.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

1)капитализацией потерь в арендной плате;

2)капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

·капитализации потерь в арендной плате;

·сравнительных продаж (парных продаж);

·срока экономической жизни.

В целях оценки методы определения величины физического износа принято разделять на прямые и косвенные.

Косвенные методы определения физического износа основаны на осмотре объектов и изучении условий их эксплуатации, данных о ремонтах и денежных вложениях для поддержания их в рабочем состоянии. Можно выделить следующие косвенные методы определения физического износа машин и оборудования:

• метод эффективного возраста (метод срока жизни);
• экспертный анализ физического состояния;
• метод корреляционных моделей;
• метод потери производительности;
• метод потери прибыльности.

Машины и оборудование большинства российских предприятий сильно изношены. Значительная часть их по бухгалтерским данным имеет 100-процентный износ, однако активно эксплуатируется и, следовательно, имеет рыночную стоимость. Другая часть, напротив, практически не имея бухгалтерского износа, имеет фактически нулевую стоимость за счет функционального, морального и(или) экономического устаревания. При большом количестве единиц машин и оборудования на предприятиях (от нескольких тысяч на средних предприятиях до десятков тысяч на крупных) особенно часто возникают вопросы определения стоимости как отдельных единиц, так и групп оборудования (что гораздо чаще), а также всего парка машин и оборудования в целом. Важен не только вопрос величины стоимости на конкретную дату, но и прогноз изменения стоимости во времени, а также изменения стоимости после значительных дат (например, после дефолта и т.д.). При этом собственник либо управляющий, как правило, имеет интуитивное представление о стоимости как отдельных групп либо всех фондов целиком.

Задача оценщика еще на этапе предпроектных работ по оценке - понять, насколько интуитивные представления заказчика совпадают с реальностью. В результате дальнейших работ по оценке подробные расчеты должны подтвердить выводы оценщика, полученные из экспресс-анализа. Одним из главных препятствий на пути оценщика, как правило, стоит невозможность получения полного перечня исходных данных (их более 50 наименований) и отсутствие однозначной идентификации объекта оценки.

Идентификация - это выявление технических характеристик и свойств объектов и отнесение их к определенному классу (группе) основных средств. Эта информация впоследствии служит исходными данными для расчетов стоимости объектов. Учитывая большое разнообразие и количество единиц оборудования даже в пределах одного среднего предприятия, очевидно, что эта задача стала одной из самых ответственных и трудоемких в процессе оценки.

Таблица 3.1.

Перечень исходных данных, используемых в различных методах оценки оборудования

• Однородный объект (аналог) - Собственные затраты производителя по сборке объекта из частей
• Цена однородного объекта (аналога) - Группы сложности оцениваемых объектов или его составных частей
• Масса однородного объекта (аналога) - Количество узлов в оцениваемом объекте
• Рентабельность однородного объекта (аналога) - Удельные затраты на изготовление и приобретение комплектующих изделий, приходящиеся на один «вход-выход»
• Объем однородного объекта (аналога) - Удельная зарплата на один технологический узел
• Площадь однородного объекта (аналога) - Косвенные накладные расходы (% от основной заработной платы)
• Мощность однородного объекта (аналога) - Удельные затраты на комплектующие изделия (% от стоимости материалов)
• Производительность однородного объекта (аналога) - Время (месяц, год) зафиксированной исходной цены
• Исходная цена оцениваемого объекта - Цена товарного знака
• Базисная цена оцениваемого объекта - Стоимость дополнительных устройств
• Масса оцениваемого объекта - Данные для определения годовой выручки
• Рентабельность оцениваемого объекта - Данные для определения годовых затрат
• Объем оцениваемого объекта - Данные о стоимости зданий
• Площадь оцениваемого объекта - Данные о стоимости сооружений
• Мощность оцениваемого объекта - Данные о стоимости земли
• Производительность оцениваемого объекта - Реальная ставка дисконта
• Состав конструкции объекта оценки (устройства, блоки, агрегаты и т.п.) - Ставка капитализации для земли
• Цены всех частей, входящих в конструкцию оцениваемого объекта - Нормативный срок службы объекта
• Индексы приведения исходной стоимости к базисной - Фактический срок службы объекта
• Индексы приведения цен от базисного года к уровню на дату оценки - Балансовая стоимость машинного комплекса
• Единые отраслевые укрупненные нормативы удельных затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату основных рабочих, косвенные расходы, приходящиеся на единицу измерения влияющего фактора - Балансовая стоимость отдельных единиц оборудования
• Среднемесячная заработная плата в промышленности на исходный момент - Первоначальная цена объекта
• Среднемесячная зарплата в промышленности на дату оценки

Прямой метод определения физического износа

При прямом методе коэффициент физического износа машин и оборудования рассчитывают исходя из нормативных затрат на их полное восстановление до нового состояния:

Кф = Sз/Св,

Sз - сумма нормативных затрат на восстановление объекта оценки до нового состояния, руб.;

Св - стоимость воспроизводства, руб.

Коэффициент физического износа, определенный данным методом, является несколько заниженным, так как полностью восстановить объект до нового состояния не представляется возможным из-за наличия неустранимого износа.

Косвенные методы определения физического износа

Метод эффективного возраста (метод срока службы)

Это наиболее распространенный метод определения физического износа наряду с методом экспертного анализа физического состояния.

Как уже указывалось выше, реальные сроки службы машин и оборудования могут отличаться от нормативных из-за различных факторов: интенсивности работы и режима эксплуатации, качества и периодичности технического обслуживания и ремонта, состояния окружающей среды и т.д.

При использовании метода эффективного возраста применяются следующие термины и определения:

Срок службы (срок экономической жизни, Всс) - период времени от даты установки до даты изъятия объекта из эксплуатации (или нормативный срок службы).

Остающийся срок службы (Во) - предполагаемое количество лет до изъятия объекта из эксплуатации (или предполагаемая оставшаяся наработка).

Хронологический (фактический) возраст (Вх) - количество лет, прошедших со времени создания объекта (или наработка).

Эффективный возраст (Вэ) - разница между сроком службы и остающимся сроком службы (или величина наработки объекта за прошедшие годы):

Вэ = Всс - Во

Если имеются данные о загрузке оборудования, то эффективный возраст можно определить по формуле:

Вэ = Вх х Кзаг

где Кзаг- коэффициент загрузки оборудования. Коэффициент физического износа равен:

Кф = Вэ/ Всс

Существуют следующие варианты соотношения между эффективным и фактическим (хронологическим) возрастом: 1) эффективный возраст меньше фактического; 2) равен ему; 3) эффективный возраст больше фактического.

Первая ситуация (Вэ

Вторая ситуация (Вэ = Вх) возникает при эксплуатации оборудования в точном соответствии с техническими условиями, а также в случаях, когда за время эксплуатации не произошло существенного совершенствования технологии в данной области и отсутствуют внешние причины, изменяющие стоимость оборудования.

Третья ситуация (Вэ > Вх) возникает, если оборудование эксплуатировалось с нарушением технических условий при несоблюдении периодичности технического обслуживания, а также в случаях, когда в данной отрасли совершенствовались технологии и увеличивались предложения в данном сегменте рынка. Эта ситуация возможна, когда функциональное и экономическое устаревание оборудования больше его физического износа.

Нормируемые отраслевыми стандартами для различных групп оборудования и механизмов сроки службы указывают на допустимое время эксплуатации оборудования без ощутимого изменения качества выполнения машинами своих функций. При этом полагается, что условия эксплуатации будут соответствовать рекомендованным изготовителями техники, а ремонтные и регламентные работы будут производиться в срок и качественно. Такой подход удобен для определения амортизационных отчислений, однако, при оценке рыночной стоимости машин и оборудования срок службы является обычно только ориентиром для оценщика, и определяется как величина, обратная норме амортизационных отчислений.

Сроки службы машин и оборудования имеют для оценщиков собственности только рекомендательный характер, поскольку отражают их возможности для среднестатистических условий эксплуатации. В каждом конкретном случае определения остающегося срока службы оборудования следует учитывать реально существующий на момент оценки физический износ.

Пример 1

Срок службы станка равен 20 годам. Станок введен в эксплуатацию в конце 1998 года. В результате неполной загрузки эффективный возраст станка оказался меньше действительного на 30%. Дата оценки - июнь 2003 года. Определить коэффициент физического износа станка.

2. Определим коэффициент загрузки, считая, что полная загрузка равна 100%:

Кзаг = (100-30)/ 100 = 0,7.

3. Определим эффективный возраст станка:

Вэ = 0,7 x 4,5 = 3,15.

4. Определим коэффициент физического износа станка:

Кф = 3,15/ 20 = 0,16.

Пример 2

Требуется определить коэффициент физического износа горизонтально-фрезерного станка, выпускаемого Нижегородским АО «ЗеФС». Нормативный срок службы 20 лет (Всс). Станок эксплуатировался с неполной нагрузкой в течение 18 лет (Вх). При осмотре и анализе его технического состояния с привлечением инженерно-технических работников, обслуживающих станок, определили, что станок может проработать еще 5 лет (Во) при качественном техническом обслуживании.

1. Эффективный возраст станка будет равен:

Вэ = Всс - Во = 20-5 = 15 лет.

2. Коэффициент физического износа станка будет равен:

Кф = Вэ/(Вэ + Во) х 100% = 15/ (15 + 5) х 100 = 75%

Для сравнения, коэффициент физического износа данного станка, рассчитанный по формуле Кф = Вх/ Всс х 100%, будет равен:

Кф = 18/ 20 х 100% = 90%

Срок службы оборудования значительно увеличивается за счет ремонтов, при которых происходит замена устаревших и износившихся узлов механизмов на новые и восстановление сопряжений в узлах трения. Особенно значимо это проявляется при капитальных ремонтах оборудования, когда заменяются основные узлы оборудования и восстанавливаются основные свойства наиболее важных частей машин.

Если объект подвергался капитальному ремонту, коэффициент его физического износа определяется следующим образом:

Кф = Вэ/ Всс

Эффективный возраст объекта при этом рассчитывается по формуле:

Вэ = Вх1 х К1+ Вх2 х К2 +...+ ВХi х Кi,

Bx1, Bх2,..., Bi - соответственно хронологический возраст частей объекта, подвергавшихся ремонту в разные сроки и не подвергавшихся ремонту;

К1 и К2,..., Кi - процентное соотношение этих частей в общем объеме объекта.

Эффективный возраст объекта в данном случае - это средневзвешенный хронологический возраст его частей. Эффективный возраст может определяться также путем взвешивания инвестиций в объект (затрат на ремонт в денежном выражении).

Пример 3

После трех лет эксплуатации станок подвергся капитальному ремонту, в результате которого 20% деталей было заменено на новые. Определить коэффициент физического износа станка после капитального ремонта, учитывая, что срок службы его равен 25 годам.

1. Находим эффективный возраст станка как средневзвешенный хронологический (фактический) возраст его деталей, 20% которых после капитального ремонта имеют возраст 0 лет, а 80% - 3 года:

Вэ = Bx1 x K1 + Вх2 х К2 = 0 x 0,2 + 3 x 0,8 = 2,4.

2. Определим коэффициент физического износа станка:

Кф = 2,4 / 25 x 100% = 10%.

Пример 4

Требуется определить коэффициент физического износа пресса механического. Годовая норма амортизационных отчислений для А = 7,7%. Хронологический возраст 12 лет.

На седьмом году эксплуатации были заменены 15% деталей пресса. Через 20 000 часов наработки (9 лет эксплуатации) прессу произведен капитальный ремонт, 25% деталей и узлов заменены на новые.

1. Определяем нормативный срок службы пресса как величину обратную норме амортизационных отчислений:

Всс = 100%/ А = 100%/ 7,7 = 13 лет

2. 15% деталей и узлов имеют хронологический возраст:

Bxi = 12- 7 = 5 лет.

3. 25% деталей и узлов имеют хронологический возраст:

Вх2 = 12 - 9 = 3 года.

4. 60% (100% -15% - 25%) деталей и узлов имеют хронологический возраст:

Вхз = 12 лет.

5. Эффективный возраст пресса будет равен:

Вэ = Вх1 х 0,15 + Вх2 х 0,25 + Вх3 х 0,6 = 5 x 0,15 + 3 x 0,25 + 12 x 0,6 = 0,75 + 0,75 + 7,2 = 8,7 года.

6. Коэффициент физического износа пресса будет равен:

Кф = Вэ/ Всс х 100% = 8,7/ 13 х 100% = 67%

Москва, "Русская оценка", Редактор В.П. Антонов

Для оценки износа вводится понятие эффективного возраста (Тэф) оборудования. Если хронологический возраст (Т) - это количество лет, прошедших со времени создания оборудования, то эффективный возраст (Тэф) - это возраст, соответствующий физическому состоянию оборудования, отражающий фактическую наработку оборудования за срок (Т) и учитывающий условия, ее эксплуатации и обслуживания. Знание эффективного возраста объекта оценки позволяет более обоснованно судить о его износе.

Если эффективный возраст (Тэф) оборудования известен, то коэффициент физического износа определяется по формуле:

где Тн

Нормативный срок службы телефона.

Обычно для определения Тэф

экспертно оценивают остающийся срок службы Тост

объекта оценки до его изъятия из эксплуатации и списания. В этом случае:

Официальный срок службы сотовых телефонов Nokia - 3 года (36 месяцев) при условии соблюдения правил эксплуатации. Учитывая высокое качество, надежность и степень безопасности сотовых телефонов Nokia, фактический срок эксплуатации может значительно превышать официальный.

(Источник: http://www.nokia.ru/support/faq/warranty-faq#01)

Таким образом, эффективный возраст службы объекта оценки на дату оценки, исходя из года ввода в эксплуатацию (декабрь 2010г.), условий и времени эксплуатации составляет 3 месяца.

Коэффициент физического износа по методу эффективного возраста составляет 0,08.

Средняя величина физического износа на основании метода экспертизы физического состояния и метода эффективного износа равна:

Функциональный износ

Данная модель сотового телефона Nokia N95 8Gb выпущена на рынок около двух лет назад, следовательно, Оценщик считает нецелесообразным учитывать функциональный износ.

Полезно знать >>>

Организация предприятия по выращиванию сельхозкультур в Шардаринском районе Южно-Казахстанской области
ОПИСАНИЕ ИНИЦИАТОРА И ПРОЕКТА Данный Конфиденциальный Информационный Бизнес план содержит сведения о намерении ТОО «777»в г. Шардара ЮКО создания предприятия по выращиванию овощной продукции. ТОО «777»предполагает взять займ на пополнение оборотного капитала сумму в размере 8 711 000 тенге сроком на 2 года. Основная цель бизнес-плана. Организация производс...