Квартира в новостройке, сданной в эксплуатацию: подводные камни и узкие места. Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию Жилье не бывшее в эксплуатации

Очень часто сталкиваюсь с вопросом: "можно ли "продать" квартиру по "переуступке" в новостройке, если дом сдан".

Перевожу этот вопрос с тарабарского языка на человеческий: может ли дольщик реализовать свое право на квартиру, оформив договор уступки по ДДУ, после того, как застройщик сдал объект Госкомисси?

Правильный ответ: да, может, но до того момента, пока он (дольщик) не подписал с застройщиком приемосдаточный акт по ДДУ (акт приемки-передачи квартиры) , свидетельствующий о том, что все стороны договора свои обязательства друг перед другом выполнили.

Процесс передачи происходит следующим образом:

1. Дольщик, после того как объект сдан Госкомиссии и после получения приглашения (извещения) застройщика, приезжает на объект и осматривает квартиру. Если он не выявляет никаких недостатков и не находит дефектов, то он подписывает акт приемки-передачи квартиры. В случае обнаружения недостатков дольщик вправе зафиксировать их в акте осмотра и до их устранения отказаться принимать объект.

2. После ликвидации недостатков застройщиком происходит дополнительный осмотр квартиры и подписание повторного акта осмотра, в котором фиксируется отсутствие претензий к застройщику. После этого подписывается акт приемки-передачи квартиры.

3. После подписания данного документа, застройщик передает уже бывшему дольщику ключи от квартиры, и на этом процесс передачи квартиры по ДДУ завершается.

До этого момента оформление договора уступки возможно,

Важное примечание: очень часто участники строительства акцентируют свое внимание на термине "ключи" , подменяя им факт подписания акта, что возможносделать только после сдачи объекта Госкомиссии. Дело в том, некоторые недобросовестные застройщики (чаще всего объектов-долгостроев), дабы досрочно "скинуть" на дольщиков бремя коммунальных платежей, подписывают с дольщиками некие акты, именуя их "промежуточными", "ремонтными" и т.п., торжественно при этом вручая последним вожделенные ключи. Знайте, что такой "акт" никакого отношения к приемосдаточному акту по ДДУ не имеет, кроме того, что на руках у дольщика оказывается кусочек металла, называемый ключами и "почетное право" оплаты коммуналки по промышленным тарифам. Прежде чем, что-то подписать и получить ключи, выясните что же именно Вы подписываете и хорошо подумайте - нужно ли это Вам!

Еще одно важное примечание: Если в течение определенного законом срока дольщик не является на приемку-передачу квартиры, то застройщик может осуществить ее в одностороннем порядке.

И, наконец, последнее примечание: После того как приемка-передача по акту осуществлена, все дефекты (например, треснувшее стекло в "стеклопакете") будут устраняться владельцем квартиры уже за свой счет и своими силами.

1. Дом не введен в эксплуатацию. Должен ли я платить за вывоз ТКО?

Адвокат Чередниченко В.А., 193043 ответa, 73680 отзывов, на сайте с 12.05.2015
1.1. Если в доме никто не живет, то платить не должны. Если вы там проживаете по факту, то платить нужно.

2. Должна ли я платить налог, несли дом еще не введен в эксплуатацию?

Юрист Дмитрикова Л. В., 8191 ответ, 4403 отзывa, на сайте с 02.12.2016
2.1. НК РФ Статья 400. Налогоплательщики
Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объекты незавершенного строительства признаются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц (ст. 401 Налогового кодекса).
Если объект не зарегистрирован до завершения строительных работ. В этом случае налог на имущество физлиц платить не придется. Всего хорошего.

3. Какие виды договоров заключаются между сторонами, если дом не введен в эксплуатацию?

Адвокат Егорова Е. А., 52851 ответ, 29581 отзыв, на сайте с 26.05.2016
3.1. Здравствуйте, до введения дома в эксплуатацию должен быть заключен договор долевого участия либо уступки права требования (цессии).
Удачи вам и всего наилучшего.

Юрист Искибаева Е. Ю., 24071 ответ, 13069 отзывов, на сайте с 05.01.2017
3.2. Здравствуйте! А кого Вы имеете ввиду под сторонами? Какие взаимоотношения у этих сторон?
Рискну предположить что Вы завуалированно спрашиваете о дольщике и застройщике. В таком случае заключается договор долевого участия в строительстве.

4. Могут ли приставы арестовать новый дом который не введен в эксплуатацию.

Юрист Бочкарев А. В., 261 ответ, 117 отзывов, на сайте с 19.05.2016
4.1. Судебные приставы имеют право наложить арест на любое имущество, в том числе и на все источники дохода, за исключением имущества, указанного в ст.446 ГПК РФ .

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ)
земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
(в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 N 194-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ)
предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;
имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;
используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;

семена, необходимые для очередного посева;
продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;
(в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)
топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;
средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.

5. Как приобрести дом если он не введен в эксплуатацию?

Юрист Коливошко В.В., 10235 ответов, 2680 отзывов, на сайте с 28.10.2013
5.1. Як набір будівельних матеріалів.

В доме идет замена лифтов. В первом подъезде лифт был отключен 5 сентября. Сейчас работы закончены, но лифт не введен в эксплуатацию. Недавно отключили лифты в других подъездах. Сроки написаны на весь дом до 16 декабря. Можно ли требовать введения лифта в эксплуатацию сейчас, учитывая, что никаких работ в 1 подъезде уже не проводится. Читать ответы (1)

6. Как делится при разводе не введенный в эксплуатацию дом.

Юрист Кинтеро Д.А., 5590 ответов, 2039 отзывов, на сайте с 05.10.2008
6.1. Такой дом вообще не делится, поскольку дом в эксплуатацию не введен юридически он не существует.

7. Стоит ли покупать дом который не введен в эксплуатацию?

Адвокат Пугачева И.А., 74225 ответов, 28991 отзыв, на сайте с 11.11.2013
7.1. Нет не стоит, риск есть

8. Получила 2 кмн квартиру в 2017 году по договору служебного найма (жилье принадлежит Администрации г. Ханты-Мансийска), дом был новый, введен в эксплуатацию в 2016 г. Сейчас я нахожусь в отпуске по уходу за 3 ребенком (мы многодетная семья), своего жилья, земли и пр.жилплощади не имеем. Хотели бы выкупить данную квартиру у муниципалитета, причем с использованием мат. кап. и президентской поддержкой на 450 т.р., как можно это сделать?

Адвокат Панфилов А.Ф., 49990 ответов, 24575 отзывов, на сайте с 20.09.2013
8.1. Это же служебное жилое помещение.
А потому только, обратившись к собственнику с предложением выкупа.
Но такое невозможно.
Предложите одновременно заключить догово соцнайма..

9. До брака мужу по договору дарения от отца досталась часть дома. В браке не жилая часть дома была перестроена и пристроены новые помещения. Дом введен в эксплуатацию и все перестройки и пристройки муж оформил на себя. У меня до брака и во время постройки дома было ИП.У мужа официально маленькая зарплата. Никакую собственность муж во время строительства не продавал строились на доходы от ИП.Как мне быть. Предстоит развод.

Юрист Каравайцева Е.А., 56339 ответов, 26769 отзывов, на сайте с 01.03.2012
9.1. Подавайте иск о разделе совместно нажитого имущества.

10. В январе 2018 г купил в Грузии квартиру, основной договор купли продажи я собственник, в договоре прописан штраф 0.1% за несвоевременное введение здания в эксплуатацию, дом не принят, застройщик хамит, могу ли я надеяться на полную компенсацию? И в Грузии такие дела слушались в суде? Заранее спасибо.

Юридическая фирма ООО "Гелиос", 12588 ответов, 7097 отзывов, на сайте с 01.03.2019
10.1. Да судебная практика есть.

Адвокат Контуадзе Г.Г., 460 ответов, 170 отзывов, на сайте с 31.01.2019
10.2. Да есть очень болшая практика, но вопрос не понятен, тоесть
что значить - застройщик хамит,?
могу ли я надеяться на полную компенсацию? - а что вы подразумиваете в компенсации или же неуйстойку включаете?
Грузии такие дела слушались в суде? - да очень много и есть практика, определенная практика,
по доп вопросав обращаетесь (консултация платная) с ув.

11. В августе прошлого года я приобрела квартиру в строящемся доме. 20 июня 2019 года дом был введен в эксплуатацию. Меня пригласили на осмотр квартиры, в ходе которого были выявлены и зафиксированы в акте недочеты. Сегодня уже 21 сентября, но ключи я до сих пор не получила. Неоднократно звонила застройщику, но получала всегда ответ: "Пока еще не все устранено, ждите". По договору ключи должны быть переданы не позднее 3 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Что делать в данной ситуации?

Юрист Кузьминых С.В., 34920 ответов, 13782 отзывa, на сайте с 24.09.2013
11.1. Сейчас необходимо предъявить письменную претензию на основе норм ГК на взыскание неустойки согласно расчета и устранения недоделок в указанный срок, акт недочетов у Вас есть?

Юрист Болдырев Р. И., 3930 ответов, 2213 отзывов, на сайте с 26.07.2017
11.2. Здравствуйте!
Направляйте претензию в адрес застройщика.

11.3. Вы могли могли не подписывать акт до устранения недостатков в силу закона и все быстро устранили. Застройщику надо отчитываться перед надзорным органом о факте передачи квартир.

Застройщик получили акт, отчитался перед надзорной инстанцией, что квартира передана. Теперь ему некуда торопиться.

Ключи должны были быть переданы после подписания акта, в т. ч. контролировать процес устранения недостатков.
1.зафиксировать комиссионно с участием 2 и более лиц отсутствие доступа в квартиру на определенную дату. Оформить акт фиксации отсутствия доступа в квартиру. Можно сделать видеофиксацию с отражением в видео даты съемки.
2. с учетом даты акта передачи квартиры, обратиться в надзорный орган за застройщиками и указать, что квартира передана на бумаге. Но фактически нет, ключи не переданы. Будут вопросы, у Вас будут доказательства.

12. Можно ли покупать частный дом с земельным участком, не введенным в эксплуатацию? Какие документы нужно проверить для сделки купли-продажи? Ввод в эксплуатацию трудоёмкий процесс?

Адвокат Мамонтов А.В., 3023 ответa, 1615 отзывов, на сайте с 09.02.2004
12.1. Если есть регистрация права собственности на неоконченный строительством дом, то такая сделка может иметь место. Она полностью соответствует действующему законодательству. Т.к. объект недвижимости существует. Отличием от приобретения сданного в эксплуатацию дома является невозможность применения вычета по НДФЛ от стоимости покупки дома.

Юрист Нарсия Л. Н., 200 ответов, 129 отзывов, на сайте с 07.10.2017
12.2. Ответы с учетом предоставленной информации.

Можно ли покупать частный дом с земельным участком, не введенным в эксплуатацию

Можно, это будет покупка участка, с описанием имущества на участке.
Но это нестандартная схема.
В настоящее время дом не существует , как объект недвижимости "дом", ни фактически, ни юридически. Фактически завершенный строительством дом, юридически после регистрации объект незавершенного строительства.

Ввод в эксплуатацию трудоёмкий процесс?
Зависит от наличия обязательной проектной и разрешительной документации для строительства, соответствие построенного проекту, строительным нормами правилам.
Получение РВЭ это регламентированный процесс (подача документов, выдача РВЭ или получение отказа) с фиксированными сроками, если есть все необходимые документы.

Какие документы нужно проверить для сделки купли-продажи?

1. Выписку из ЕГРН на участок (проверка собственника, обременений, отсутствие кадастровых ошибок, разрешенное использование).
Если участок в аренде, проверить сроки аренды и обязательства перед арендодателем.
2. Семейное положение продавца на предмет необходимости каких-либо согласий.

Технические документы
3.Градостроительный план участка.
4. Разрешение на строительство, необходимость его наличия определяется датой начала строительства, этажностью и пр.
5.Документы на инженерные сети, обеспечивающие дом, теплом светом, водой и водоотводов.
6. Проект строительства.

13. Ищу образец требования к застройщику о передачи ключей. Дом введен в эксплуатацию, уведомление об окончании строительства и о необходимости принять квартиру в 14 дневный срок также получили. Но отдел заселения тянет сроки, тк отделка квартир еще не завершена и приглашает на получение ключей почти через месяц. Хотим обезопасить себя от того что застройщик может в одностороннем порядке подписать АПП квартиры.

Юрист Наволокин А. Ю., 660 ответов, 379 отзывов, на сайте с 16.07.2019
13.1. В произвольной форме пишите.

Юрист Соколов Д.Г., 141968 ответов, 32882 отзывa, на сайте с 23.11.2008
13.2. Составление всех документов возможно только на платной основе.

Если Вам трудно сформулировать вопрос - позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11 , юрист Вам поможет

После того, как жилой дом сдан в эксплуатацию, владелец недвижимости подписывает акт приема-передачи квартиры и готовится въехать на свои квадратные метры или приступить к ремонту, отелочным работам. Казалось бы, какие затруднения могут быть на этом этапе, ведь представители контролирующих органов, подписывая разрешение о вводе дома в эксплуатацию, уже все проверили?

Но - нет, на самом деле наличие этого разрешения вовсе не гарантирует, что дольщик не столкнется с теми или иными проблемами, решение которых может потребовать времени, усилий и нервного напряжения.

Сегодня мы поговорим о том, какие «подводные камни» могут подстерегать дольщика на этапе перехода к пользованию своим жильем и при последующей его эксплуатации.

Сложности в оформлении прав собственности. Чем это грозит?

Одним из факторов, которые не позволяют дольщику распоряжаться своим имуществом в полной мере сразу после приемки своей квартиры и передачи ключей, может стать отсутствие права собственности на недвижимость. В ряде случаев оформить право собственности и попутно поставить квартиру на кадастровый учет берется застройщик (в качестве дополнительной услуги по ДДУ) .

Но не всегда застройщик торопится выполнять свои обязательства, как ни странно, но иногда компании выгодно затягивать этот процесс. До того момента, пока на права собственности на жилье не оформлены, застройщик имеет право распоряжаться придомовой территорией. Например, застройщик может организовать стоянку и брать оплату, навязывать жильцам (через УК, предложенную им же) различные услуги, которые жильцам приходится оплачивать (в том числе и невыполненные услуги) . Кроме того, застройщик может просто подождать, пока жильцы самостоятельно не оформят право собственности, при этом деньги, уплаченные ими за оказание именно этой услуги, возвращены не будут.

В чем проблема?

Не имея права собственности на квартиру, дольщик фактически не имеет права проживать в жилье, которое он уже давно оплатил, юридически квартира до сих пор является собственностью застройщика. То есть, поскольку дом принят госкомиссией, проживать в этом доме можно, и застройщик, которому квартиры принадлежат сейчас (юридически) вполне может разрешить проживать там будущим владельцам жилья (технически он может разрешить проживать в квартире кому угодно) . Дольщик, с точки зрения закона, не может даже делать ремонт в квартире, но самое плохое в этой ситуации – то, что дольщик не может сменить управляющую компанию, а именно это частенько дольщикам приходится делать в первую очередь.

Случается, что застройщик подписывает с управляющей компанией , которая принимает жилой дом к себе на баланс, договор на условиях, крайне невыгодных для дольщиков. Последним, в случае отсутствия прав собственности, приходится безоговорочно соглашаться на все условия УК, в том числе – оплачивать коммунальные услуги по грабительским тарифам, платить за навязанные услуги, а то и вовсе оплачивать услуги, которые не оказываются.

Таким образом, застройщик выдает дольщику, подписавшему акт приема-передачи, ключи от квартиры и предоставляет возможность там проживать на невыгодных условиях. Нужно признать, что в подобной ситуации далеко не всегда виноват застройщик, например, иногда местная администрация препятствует действиям компании, дабы мотивировать его выполнить обязательства перед городом. Например, требует построить обещанный участок дороги, стоянку, благоустроить часть районной территории, ну или выстроить гараж кому-либо из чиновников, продать задешево квартиру - такое тоже случается.

Что делать?

При возникновении описанной ситуации дольщику необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании прав собственности на недвижимость. В том случае, если суд вынесет решение о том, что дольщик имеет полное право на эту квартиру (а шансы весьма высоки, так как ситуация является очевидной) , то Росреестр будет обязан провести соответствующие процедуры, и дольщик превратится в полноправного собственника жилья.

При обращении в суд вместе с заявлением нужно представить копию документа, удостоверяющего личность, копию договора с застройщиком (ДДУ) , а также копии платежных документов, которые подтверждают факт расчетов по договору.

Жилой дом не принимает УК. Причины и возможные последствия

А сейчас рассмотрим ситуацию несколько иного рода. Казалось бы – все замечательно, дом официально введен в эксплуатацию, зданию присвоен почтовый адрес, квартиры поставлены на кадастровый учет и право собственности у владельцев квартир тоже имеется. Но приступать к ремонту и проживать не получается, так как в квартирах отсутствует, отопление, вода или электричество (а то и все сразу) . Управляющая компания отказывается принимать дом на баланс, поскольку застройщик выполнил не все работы до конца и здание находится в состоянии, которое не позволяет его эксплуатировать.

Тот факт, что дом сдан застройщиком и введен в эксплуатацию, вовсе не означает, что к этому моменту застройщик все работы уже завершил.

С точки зрения простой логики так оно должно и быть – сложно представить, что государственная комиссия может принять недостроенное здание, тем самым, фактически, разрешая людям там проживать. Именно так считают и дольщики, однако на самом деле процедура сдачи дома включает определенные нюансы.

В чем проблема?

Сдача дома застройщиком является достаточно непростой процедурой, и на данном этапе часто возникают задержки. Застройщику приходится раз за разом устранять недочеты, указанные в предписаниях представителей различных государственных контролирующих органов (пожарная инспекция, газовая служба, энергонадзор, санэпидстанция, строительно-архитектурный контроль) . При всем этом представители перечисленных структур проверяют далеко не все, главным образом, их интересует, будет ли проживание людей в этом доме безопасным.

Однако понятия «безопасность» и «комфорт» - совершенно разные понятия, в силу этого даже после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, могут проводиться:

Отделочные работы – в принципе, большинство квартир сдаются без отделки по договору. Однако это не относится, например, к придомовой территории, закон допускает завершение застройщиком соответствующих работ после передачи квартиры дольщику;

Пусконаладочные работы . Это общедомовые системы контроля и учета (водоснабжение, электропотребление, пр.) , проверяется работа вентиляции, подобные работы также могут проводиться после сдачи дома.

Сложно представить, что дольщик станет принимать квартиру , где нельзя проверить работу инженерных коммуникаций, (по причине отсутствия подачи ресурсов) , до сих пор не закончены те или иные работы, где во дворе грязь вместо благоустроенной территории. Но в некоторых случаях застройщики умудряются сдавать такое жилье.

1. Так, дольщик заинтересован в том, чтобы скорее закончить отделочные работы, поэтому может принять предложение застройщика и принять квартиру, особенно, если это предложение поступило задолго до даты, указанной в договоре. Сам факт того, что дом уже сдан в эксплуатацию, возможность получить квартиру раньше срока (это говорит о том, что застройщик не только уложился в сроки, но даже выполнил работы с опережением срока) – все это заставляет дольщика думать, что, конечно же, застройщик очень скоро доведет строительство до конца.
2. В иной ситуации, например, дольщики, напуганные затянувшимися сроками (на год, два или более) используют первую возможность, чтобы получить жилье. Так бывает, когда вместо обанкротившейся компании строительные работы заканчивает другая организация, особенно, если смена компаний (поиск средств, реструктуризация банковских кредитов, получение средств из резервного фонда, процедура банкротства, реализация активов строительной-компании банкрота, пр.) продолжается несколько лет. В этой ситуации судебное решение вопроса, в силу понятных причин, никак не может повлиять на скорость описанных процессов, поэтому дольщики обреченно принимают все «как есть», а дальше уже решают проблемы своими силами.

Что делать?

Вне зависимости от причин, квартиры в доме для эксплуатации непригодны, и в такой ситуации самостоятельное исправление недостатков может обойтись достаточно дорого, в результате стоимость жилья существенно возрастет. Поэтому все же не стоит действовать поспешно, тем более что после подписания акта приемки как-то повлиять на то, чтобы застройщик исправил ситуацию, будет непросто.

Даже если у вас есть серьезные основания думать, что застройщик выполнит все свои обещания, или если вам не терпится оформить квартиру в собственность, при подписании акта не забудьте указать все работы, которые не были проведены или которые не удалось проверить (по причине отсутствия воды, электричества, пр.).

Теперь остается только наблюдать за тем, как будут разворачиваться события. Если застройщик доведет все работы до конца – прекрасно, если же нет – помните, что закон обязывает его устранить все недочеты в срок, который обозначен в смотровом листе. Если при подписании срок не указывался, тогда застройщик должен все исправить в течение трех месяцев. В том случае, если работы не были выполнены в срок – сразу же обращайтесь в суд, будет лучше, если вам удастся договориться с такими же собственниками и подать коллективный иск.

Введенные в эксплуатацию ЖК

Мы отобрали несколько жилых комплексов в Москве и области, которые уже сданы в эксплуатацию . Среди них вы обязательно найдете интересный для себя вариант: нажимайте на понравившееся фото в карусели и узнавайте подробности о приглянувшемся ЖК!

Проблемы с качеством жилья. Возможные сложности с гарантийным ремонтом

Во время приемки дольщик может и не заметить некоторые недочеты, и уж точно не сможет определить качество скрытых работ, не имея специального оборудования. Если, допустим, визуально или с помощью мерительных инструментов можно определить, что стены кривые или имеются значительные перепады на стыках плит перекрытия, то, определить, какие нагрузки способна выдерживать электросистема, уже сложнее.

В чем проблема?

Уже после оформления жилья в собственность (даже через год, два) могут проявиться дефекты, такие, как плохая изоляция жилых помещений от климатических факторов (промерзание стен) , неудовлетворительная работа инженерных коммуникаций, пр. Даже если уже все давно подписано, собственник жилья может потребовать от застройщика устранить недочеты, согласно закону, договор (только ДДУ) должен содержать пункт о гарантийных обязательствах.

Застройщик обязан в течение пяти лет сделать все, что необходимо для ликвидации недочетов, сделать это он может добровольно или же, согласно судебному решению.

Однако стоит понимать, что застройщику не выгодно проводить какие-либо работы бесплатно, поэтому, чаще всего, компания просто дождется вашего искового заявления, а потом будет настаивать и доказывать, что проблемы появились в результате неправильной эксплуатации помещений, нарушения технологий во время ремонта, пр.

Отдельно стоит сказать о трещинах на стенах. Трещины могут свидетельствовать о том, что закладка фундамента происходила с нарушением технологических норм, и последствия в этом случае со временем могут оказаться весьма серьезными, вплоть до обрушения плит перекрытия (со всеми вытекающими) .

Что делать?

Для того чтобы суд принял сторону дольщика, потребуются весомые аргументы, таковыми могут стать результаты строительной экспертизы (некоторые компании предлагают такие услуги) . Оплатить работу экспертов, соответственно, обязан истец, а удовольствие это отнюдь не дешевое.

Кроме того, воспользоваться своим правом собственник может только в том случае, если на момент возникновения проблем строительная компания продолжает свое существование. Если же компания обанкротилась или закрылась по иным причинам, предъявлять требования будет просто некому. Поэтому, выбирая застройщика, лучше отдать предпочтение компании, которая имеет историю - хорошую историю, без долгостроев и многочисленных судебных исков (о том, как проверить историю и благонадежность застройщика, мы уже писали в отдельной статье) .

Нарушение экологических норм. Опасное жилье

Кроме проблем, связанных с качеством выполненных строительных работ, дольщик может столкнуться с такими неприятностями, как повышенный радиационный фон, наличие сильных электромагнитных излучений, превышение содержания в воздухе таких, опасных для человека соединений, как аммиак, формальдегид (их могут выделять некачественные строительные материалы) .

Что делать?

В перечисленных случаях застройщик уже просто не в состоянии что-либо сделать, даже если бы очень захотел. Единственно возможным выходом из ситуации является обращение в суд (с соответствующими результатами строительной экспертизы) . Если, например, экологические параметры превышены, но все же не создают прямой угрозы для жизни и здоровья (это определяют эксперты на основании действующих на данный момент нормативов) , можно потребовать у застройщика компенсацию. Но если экспертиза говорит о том, что превышения очень серьезные, просто необходимо требовать у застройщика полный возврат суммы, уплаченной за жилье, а также компенсацию морального и материального ущерба.

Заключение

К сожалению, о существовании многих из перечисленных проблем большинство тех, кто находится в процессе выбора новостройки, даже не подозревают. Поэтому в заключение мы хотели бы напомнить, что, наряду с такими критериями выбора жилья от застройщика, как цена, местоположение, удобство планировки, и прочими факторами, стоит анализировать и деятельность застройщика.

Так, крупная компания с хорошей историей вряд ли будет экономить на качестве строительных материалов или относиться к контролю качества «спустя рукава». Появление негатива среди клиентов и его распространение в Сети может быстро привести к падению спроса на услуги застройщика, репутационные риски слишком высоки. Если новостройка уже выбрана, обратите внимание на результаты работы компании-застройщика в прошлом, ищите отзывы, используйте все доступные источники, где можно обнаружить полезную информацию. Более подробно о том, как изучить деятельность застройщика, написано в статье «Верю-не верю. Как понять, благонадежен ли застройщик» .

Игорь Василенко

Возведение жилых зданий, тем более, когда дело касается многоэтажных домов – весьма ответственный процесс, поскольку нарушение строительных норм может привести к трагическим последствиям в ходе эксплуатации здания. Поэтому качество проведения строительных работ в обязательном порядке контролируется государством.

Перед тем, как в новые квартиры начнут заселяться их владельцы, должен получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию от государственных контролирующих структур. О том, каким образом контролируется качество проведения работ на разных этапах возведения жилого дома, какими документами подтверждается качество построенного объекта, и будет рассказано в данной статье.

Как подтверждается качество и безопасность новостройки

Для граждан, которые становятся конечными потребителями продукта от застройщика – жильцами новых квартир, реализация технологий контроля качества строительных работ представлятся весьма смутно. В большей степени их интересует вопрос несколько иного характера – когда будет можно вселяться в квартиру и начинать делать ремонт, другими словами, обживать новое жилище.

Технология контроля качества строительных работ со стороны государства организована таким образом, что до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартиры не могут быть переданы в пользование гражданам. Полученное разрешение, в свою очередь, является для новоселов гарантией того, что все работы были выполнены должным образом, и с домом ничего плохого в дальнейшем не произойдет.

Законодательные акты и порядок оформления разрешений

Итак, после завершения строительных работ начинается пора оформления застройщиком ряда документов. Эти документы призваны подтвердить качество и безопасность использования возведенного объекта, а также являются основанием для передачи квартир их владельцам. Многие по старой привычке называют процесс проверки качества «госкомиссией», хотя на самом деле порядок сдачи объекта был изменен довольно давно.

Приемка дома «госкомиссией» в привычном понимании этой формулировки проводилась вплоть до конца 2004 года, когда был принят и вступил в силу Градостроительный кодекс РФ. Комиссия состояла из представителей проектных организаций, архитектурно-строительного контроля, пожарного, санитарного контроля, а также из профильных сотрудников еще ряда организаций. И разрешение было необходимо получить в каждой организации, представитель которой присутствовал в комиссии. После введения в силу нового порядка приемки оформление необходимых документов стало проходить комплексно.

После введения Градостроительного кодекса процедура приемки несколько упростилась, на сегодняшний день ввод объекта в эксплуатацию регламентируется следующими законодательными актами:

• Статья 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ №190), текст которой гласит, что приемка объектов капитального строительства осуществляется органами местной власти. Для строящихся объектов в Москве таким органом является комитет государственного строительного надзора, а для новостроек в Подмосковье – органы федеральной власти или местного самоуправления;
• Положение об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.). На основании этого документа органами стройнадзора проверяются работы на каждом из этапов строительства – начиная от получения застройщиком разрешения на ведение строительства до финальных этапов работ.

Эти законодательные акты, по сути, сводят все мероприятия по приемке объекта к необходимости получения застройщиком двух документов:

1. Заключение о соответствии (ЗОС) «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации».

Согласно «Положению об осуществлении государственного строительного надзора в РФ» проверки проводятся в течение всего периода строительных работ, и к моменту проведения итоговой проверки накапливается целый перечень проверочных актов, которые содержат сведения о недочетах, времени и сроках их устранения.

Заключение выдается на основании итоговой проверки объекта представителями Комитета государственного строительного надзора, а также актов промежуточных проверок. В комитет входят профильные специалисты, каждый из них проверяет определенный сегмент работ, соответствующий его специализации - это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарные инспекторы, пр.

1. На основании ЗОС, а также ряда документов (не относящихся к процедуре приемки, это свидетельство собственности на землю, т.п.) застройщику выдается главный документ - Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

После того, как разрешение на ввод в эксплуатацию получено, дом считается прошедшим государственную проверку, уровень качества проводимых работ не вызвал нареканий, и жильцы могут быть спокойны относительно безопасности проживания. Это означает, что дом может быть поставлен на государственный учет (присвоен почтовый адрес), кроме того, разрешение на ввод в эксплуатацию означает, что квартиры могут быть переданы владельцам (подписаны акты приемки-передачи).

Что должно быть готово к моменту итоговой проверки

До того, как представители Комитета государственного строительного надзора появятся на объекте и приступят к своей работе, застройщик (генеральный подрядчик) должен закончить проведение следующих работ:

• Строительно-монтажные работы;
• Работы по организации инженерных коммуникаций;
• Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение);
• Благоустройство придомовой территории (асфальтированные дороги для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.);
• Обмер объекта сотрудниками

Другими словами, объект должен быть полностью подготовлен для проживания. Любые недочеты могут являться препятствием для получения ЗОС и, соответственно, для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие этого разрешения определяет невозможность передачи квартиры собственникам. То есть – застройщик оказывается не в состоянии выполнить свои обязательства перед контрагентами по в установленные сроки. А это чревато судебными исками и возможными расходами для застройщика.

Заселение и ремонт

До принятия Градостроительного кодекса было обычной практикой предоставлять владельцам квартир возможность проводить ремонт до того, как дом был официально введен в эксплуатацию. На сегодняшний день порядок стал строже – заселение может происходить не раньше получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию.

После того, как разрешение получено, квартира передается по акту приемки-передачи (данные обмера БТИ должны быть уже готовы). В момент подписания акта, как правило, передаются ключи, и владелец может использовать жилплощадь по своему усмотрению.

Однако, от проведения капитального ремонта, затрагивающего изменения конфигурации квартиры, владельцу рекомендуется воздержаться до того момента, пока не будет оформлено свидетельство права собственности. Этот документ является подтверждением принадлежности квартиры ее владельцу, только располагая этим документом, квартиру можно продать, подарить или передать по наследству.

В законе достаточно четко указано следующее: вносить какие-либо изменения в конфигурацию квартиры до получения недопустимо. Это положение связано с процедурой оформление кадастрового паспорта (необходимого для получения свидетельства о праве собственности). Во время проведения этой процедуры может потребоваться повторный обмер площадей квартиры.

Если различные элементы оформления (отделка листами гипсокартона, сооружение декоративных элементов – простенков, ниш, пр.) будут являться помехой для обмерщиков, последние на законных основаниях могут потребовать устранения этих помех. Невыполнение этого требования является препятствием для оформления прав собственности, а выполнение (демонтаж элементов отделки) связано с ненужными расходами.

Заключение

Итак, в данной статье были перечислены все мероприятия, необходимые для получения документов, гарантирующих достаточное качество выполнения строительных и сопутствующих работ, а также безопасное проживание в квартирах новостройки.

Современная процедура получения разрешений разработана таким образом, чтобы был определен ответственный за выполнение проверки на каждом этапе. Это сделало возможным исключить «заочные проверки», проводимые за известное поощрение. Во время итоговой проверки рассматриваются акты промежуточных проверок – так можно отследить качество выполнения «скрытых» работ, а также уровень ответственности застройщика, уровень организации внутреннего контроля.

Кроме того, современная система поведения проверок позволила несколько сократить время, необходимое для оформления необходимых документов. Теперь застройщику, прилежно соблюдающему все строительные нормативы, достаточно 2- 3 месяцев для оформления необходимых документов, включая передачу квартиры владельцу.